Konut Erişimi Neden Giderek Bir Ayrıcalığa Dönüşüyor?

Gençler için ev sahibi olmak, artık bir yaşam hedefi olmaktan çıkıyor. Yerini, çoğunlukla ertelenen, zaman zaman tamamen vazgeçilen; ama neredeyse hiç gerçekleşmeyen bir hayale bırakıyor. Bu dönüşüm tesadüfi değil. Arkasında, birbiriyle bağlantılı birkaç yapısal kırılma var.

Gelir-Fiyat Makası: Sayılar Hikâyeyi Anlatıyor

Konut fiyatları ile ortalama hane geliri arasındaki oran, son on yılda pek çok ülkede ciddi biçimde bozuldu. Gelişmiş ekonomilerde "konut fiyatı / yıllık hane geliri" oranı tarihsel ortalamasının çok üzerine çıktı; Türkiye'de ise bu makas, özellikle 2020 sonrasında dramatik bir hız kazandı. Konut fiyat endeksleri reel bazda yüzde yüzleri aşarken ücret artışları bu tempoyu yakalayamadı. Bu veriye göre, bugün büyük bir şehirde ortalama gelirle çalışan bir genç, herhangi bir kredi veya birikim desteği olmaksızın bir konut satın almak için onlarca yıl çalışmak durumunda.

Aslında sorun salt fiyat düzeyiyle de sınırlı değil. Konut, finansallaşmanın en belirgin örneklerinden biri hâline geldi; barınma işleviyle değil, değer saklama ve yatırım aracı olarak fiyatlanıyor. Bu fiyatlama mantığı, asıl alıcıyı —ilk kez ev almaya çalışan, geliriyle geçinen birini— piyasanın dışına itiyor.

Enflasyon ve Faiz: Çifte Baskı

Yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışları hızlanır; bu beklenen bir dinamik. Ancak aynı dönemde merkez bankalarının enflasyonla mücadele amacıyla faizi yükseltmesi, konut kredisi maliyetini de yukarı çeker. Sonuç: kiralamak da pahalı, satın almak da.

Türkiye bu ikilemin belki en keskin yaşandığı örneklerden biri oldu. Ev kirası baskısı, özellikle büyük kentlerde orta gelirli hanelerin bütçesini zorlarken; yüksek kredi faizleri, ev satın alımını finansman açısından da erişilemez kıldı. Pek çok genç, bu iki seçenek arasında sıkışarak ne kira yükünden kurtulabildi ne de konut sahibi olabildi.

Çünkü matematik çok basit: Aylık kira gideri hane gelirinin önemli bir bölümünü götürüyorsa birikim yapma kapasitesi daralıyor. Birikim yapılamazsa peşinat biriktirilemiyor. Peşinat yoksa kredi de çekilemiyor. Döngü kapanıyor.

Küresel Kriz, Yerel Değil Yapısal

Londra'da genç profesyoneller şehir merkezinden uzaklaşarak banliyölere yerleşmek zorunda kalıyor. Sidney'de ortalama konut fiyatı, ortalama yıllık hane gelirinin on katını aşmış durumda. İstanbul'da ise yabancı talep, döviz avantajı ve kentsel dönüşüm baskısıyla şekillenen fiyatlar, yerel alım gücünün çok üzerinde seyrediyor.

Bu örnekler, konut erişim krizinin belirli bir ülkenin yanlış yönetiminden ya da geçici bir konjonktürden kaynaklanmadığını ortaya koyuyor. Sorun yapısal; küresel sermaye hareketleri, finansallaşma eğilimi ve kentleşme baskısının birlikte ürettiği bir denklem bu ve sorunu yalnızca yerel politika hatalarına bağlamak meseleyi basitleştirmekten öteye geçmiyor.

Arz Sorunu ve Spekülatif Talep

Konutun fiyatı, temelde arz-talep dengesiyle şekillenir. Ancak bu denge, başka hiçbir piyasada olmadığı kadar çarpık işliyor. Arazinin sınırlı, yapı izin süreçlerinin uzun, inşaat maliyetlerinin yüksek olduğu ortamlarda arz hızla artmıyor. Talep tarafında ise yatırımcı ve spekülatif alımlar, gerçek kullanıcıların önüne geçiyor.

Türkiye'de son dönemde gündeme gelen yabancıya konut satışı tartışmaları da bu dinamiğin bir yansıması. Dövizle satın alan yabancı alıcı için makul görünen bir fiyat, yerel alıcı için ulaşılamaz olabiliyor. Piyasa, iki farklı alım gücü gerçekliğini aynı anda barındırmaya çalışıyor. Bu görünüm, fiyat çıpasını asıl kullanıcıdan koparıyor.

Spekülatif birikim de sorunu derinleştiriyor. Çok sayıda konutu yatırım amacıyla elinde bulunduran, kiraya vermeyen ya da değer artışını bekleyen mülk sahiplerinin yarattığı yapay kıtlık, hem kira hem de satış fiyatlarını yukarıda tutuyor.

Kuşaklar Arası Bir Kırılma

Bu noktada meselenin ekonomik boyutunu aşan bir boyutu devreye giriyor: kuşaklar arası eşitsizlik. Mülk sahibi olan kuşak, değer artışından doğrudan yararlanıyor. Mülksüz kuşak ise yükselen kira bedellerini öderken bir yandan da birikimini eriyip gitmeden önce konut almaya çalışıyor. Bu iki grup aynı ekonomide, ama giderek daha farklı koşullarda yaşıyor.

Servet transferi büyük ölçüde miras yoluyla gerçekleşiyor. Ebeveynleri mülk sahibi olan gençler, ya miras yoluyla ya da peşinat desteğiyle piyasaya girebiliyor. Olmayanlar için kapı giderek daralıyor. Ekonomi, bu noktada sosyal hareketlilik üzerinde yapısal bir engel üretiyor.

Konut politikası tartışmaları yalnızca fiyat ve arz meselesi olarak ele alınamaz. Arka planda, birikim olanaklarının nesiller arasında nasıl dağıldığı sorusu duruyor.

Politika üretilmezse —kira düzenlemesi, arz artırıcı teşvikler, spekülatif talebi frenleyici vergi mekanizmaları ya da ilk konut alıcılarına yönelik yapısal destekler— bu makas kapanmayacak. Tam tersine, her geçen yıl biraz daha açılacak. Barınma bir hak olarak tanımlanıyorsa, piyasanın bu hakkı kendi başına sağlayamayacağı artık yeterince görünür.